부부공동명의 장단점 - 양도세, 취득세, 증여세, 종부세

부부공동명의란?

부부가 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하는 것으로
부부가 공동으로 재사권을 행사할 수 있게 됩니다.
경우에 따라서는 주택 보유 또는 거래 시
납부해야 하는 세금을 절감할 수 있습니다.

세금 항목별 부부공동명의 장단점을 살펴보겠습니다.

취득세

취득세란 지방세 중 하나로 재산권을 취득하였을 경우 과세하는
거래세이면서 유통세적인 성격을 갖고 조세입니다.
현재 취득세는 규제지역 여부, 세대당 보유 주택 수에 따라서
1%에서 최대 12%까지 부과되고 있는데요. 
취득세는 부동산을 최초 최득시에 납입하는 것으로 딱 한번만 부과되며
사람별로 부과되는 것이 아니라 물건의 위치와 매매가에 따라 정해지기 때문에
취득세의 경우 단독명의든 부부공동명의든 세금차이는 없습니다.
그러나 이후 종부세, 양도세, 증여세 등의 절세를 위해서 
통상 취득시부터 공동으로 취득하는 방식이 선호되는 편입니다.

종부세(종합부동산세)

보유하고 있는 부동산의 가치에 따라 세율구간을 달리하여 납세 형평성을 맞추는 국세로서 
매년 6월 1일을 기준으로하여 소유 부동산을 종합해 과세 대상을 산정합니다.
과세기준일(6/1) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상의 주택 및 토지를

유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 

그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우
그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

현재 공시가율이 대체로 65% 정도로서,
실거래 기준 1주택자는 실거래가 약 14억(공시지가 9억)이상의 주택 소유시,
2주택자 이상은 약 9억(공시가 6억) 이상의 주택 소유시 납부해야 합니다.

 

즉, 1가구 1주택자이면서 본인 단독 소유일 경우 

공시지가의 9억원까지 비과세 적용,
9억원 초과분에 대해서는 과세됩니다.
그러나 1가구 1주택을 부부가 공동명의로 소유하고 있다면 
남편과 아내에게 각각 6억원까지의 비과세 한도가 설정됩니다. 
합산하면 최대 12억원까지 비과세가 가능하고 

이를 초과하는 부분에서만 과세되기 때문에
1주택자일 경우 부부공동명의가 유리합니다.

하지만 다주택자일 경우는 오히려 독이 될 수 있습니다.
종부세는 인별 합산이기 때문에, 

부부공동명의시 부부 각각 1개씩 주택을 소유한 것으로 간주되는데,
만약 한 가구의 주택이 2채인데, 1채는 남편 단독명의, 다른 1채는 공동명의일 경우
부인은 1주택(공동명의 지분 50%), 남편은 2주택자로 종부세가 중과됩니다.
즉, 단독 명의로 하면 각각 1주택이지만, 공동명의로 소유권을 쪼갤 경우
부부 모두 각각 2주택자가 되어 종부세가 중가되는 것입니다.

 

만약 1주택자일 경우 부부 공동명의시, 1세대 1주택 보다 혜택이 큰 반면, 
다주택자일 경우 종부세 폭단을 맞을 수 있습니다.

양도세

토지나 건물 등 부동산이나 분양권, 주식 등의 자산을 양도할 경우

발생하는 소득에 대해 부과하는 세금으로 
제재지역 및 주택 수에 따라 20~30%의 중과세율이 적용됩니다.
양도세는 부부공동명의일 경우 시세차익이 절반으로 줄어들어 공동명의가 더 유리합니다. 
하지만 조정대상지역 내 다주택자인 경우엔 불리하게 적용되는 경우도 있습니다.

양도세는 인당 매겨지는 세금이고 양도 당시의 시세차익에 따라 책정되므로
공동명의로 보유한 경우, 시세차익이 절반이 되어 과표 구간이 내려가기 때문에
기본 세율이 낮게 책정되는 장점이 있습니다.
예를 들어, 양도소득 과세표준이 10억이라면, 45%의 세율이 적용되지만,
부부공동명의라면 5억의 과세 표준으로 줄어들고 세율은 40%가 적용됩니다.

양도소득세는 1년에 1회씩 250만원의 기본공제가 있는데,
공동명의라고 해서 이를 나눠서 적용하는 것이 아니라,
인당 250만원씩 총 500만원을 공제받을 수 있게 됩니다.

증여세

타인의 증여에 의한 재산을 과세대상으로 여겨

취득한 사람에게 부과하는 조세가 증여세입니다.
부모가 자식에게 부동산을 증여하는 경우, 

자식에게 증여세가 부과됩니다.

 

친족간의 증여는 1,000만원에서 6억까지 세금이 면제됩니다.
부부간 증여 : 6억원까지 면제
자녀에게 증여: 5천만원까지 면제

증여받은 주택을 매도할 경우 발생하는 양도차익을 계산할 때
증여받은지 5년 이내라면 증여 당시의 가격이 아닌
원취득자, 즉 증여한 사람이 취득한 가격으로 양도차익을 계산합니다.
때문에 증여의 시기와 증여의 한도를 잘 고려할 필요가 있습니다.

특히 조정지역대상 내에서 3억 5천만원 이상의 주택을 증여할 경우
중여받은 당사자는 증여취득세를 12%까지 내야 하므로,
오히려 1인 단독명의가 더 세금을 적게 낼 수도 있습니다.